导读

近几年来，众多房企的传统地产开发业务持续收缩，转而将目光投向物管、商管、代建等新领域。其中，代建业务近年来发展迅猛，已然成为许多头部房企的战略核心。在市场下行的大环境下，代建业务展现出了显著的抗周期特性。然而，随着越来越多的房企入局代建领域，竞争日益激烈，进而分化出商办代建、市政代建、资方代建以及产业园代建等诸多细分赛道。

值得关注的是，产业地产热度逐年攀升，也顺势带火了产业园代建业务，参与主体与合作模式愈发多元。接下来，我们深入剖析当下产业园代建领域的几种主流合作模式。

PART 01

纯工程代建模式

对于房企来说，纯工程代建可谓是最为省事的一种模式。工业厂房的开发建设相较于住宅、商办类产品要简单得多。建筑内部无需分隔过多套型，也不必进行精装修，主要把建筑主体做好、天地墙找平即可。纯工程代建项目具有建安成本低、工期短等特点，对于绝大多数房企而言毫无难度。

其主要面向的客户，大多是各地政府部门或是拿地自用的龙头企业。这些客户通常对项目产品有着清晰的规划，或者手中已有意向入驻的客户，已明确提出确切需求。

代建方只需按照需求做好开发建设管理，将园区按期交付给业主使用。代建方输出开发管理经验与专业团队，主要通过收取开发管理费获利。

但与传统物业开发相比，纯代建服务的溢价水平并不高，可谓是赚的辛苦钱。因此，参与这种模式的代建方一般都是已形成规模效应的代建龙头企业。

而更多的代建企业，则倾向于在代建的基础上，提供更多围绕产业园全案开发运营的服务，以提升服务溢价。

图片：来源于网络

PART 02

前期咨询+工程代建模式

虽从狭义的开发建设范畴来看，产业园开发对房企难度不大。但熟悉产业地产的人都深知，开发产业园的最大难点绝非建设本身，而是如何进行精准的定位和科学的规划。

在市场上，真正只需要纯代建而不需要前期咨询服务的业主其实较为少见。他们要么对自身的经营空间需求了如指掌，要么就是已有现成客户等着进驻的、由政府牵头做招商的园区。然而，其他绝大多数产业园在建设之前，土地方必然会面临园区定位与规划的难题。

尤其是近年来，各地拿地与开发主体中城投、国资企业及金融机构不断增多。他们的主业和强项并非地产开发，也未曾涉足产业招商，对项目定位与规划研判模型不熟悉，更缺乏专业团队来操持此事。况且，产业园项目对前期产业调研与定位的专业性、精确性要求，远高于一般的住宅、商办项目。园区究竟应该发展什么产业？建造什么样的厂房？硬件应达到何种标准？需要提供哪些配套和服务？这些问题若让非专业出身的企业来应对，无异于摸黑前行，毫无方向可言。

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因此，在工程代建基础上搭配前期咨询服务，成为产业园代建领域更为常见的需求。在咨询+代建类项目中，有过产业地产开发与操盘经验的房企，不仅能够出色地做好开发管理，还能输出专业的产研成果，为园区定位与规划工作提供科学支撑，实现定位和产品与市场需求的精准匹配。

在此过程中，代建商的专业价值会加倍凸显，带来更高的服务溢价。招商蛇口、中新集团等专业园区开发商，正面向全国的政府、企业主体积极开拓这种模式的合作。

另一方面，以产业地产开发见长的民营房企，也在其中寻觅机会。基于过往成熟的产园开发与运营经验，他们切入代建业务相对容易。尽管民企这一年来主动拿地减少，重资产投资明显收缩，但来自国央企和城投公司日益膨胀的产园咨询与代建需求，无疑为他们提供了绝佳的转型契机。

PART 03

产业生态圈打造+代建+融资模式

在产业园代建领域，产业生态圈打造、代建与融资相结合的模式正逐渐崭露头角。这种模式不仅涵盖了传统的代建服务，还将产业生态的构建以及融资支持纳入其中，为产业园的发展提供了更为全面和深入的解决方案。

对于产业园的建设而言，单纯的建筑施工已无法满足市场的需求。如今，更注重的是打造一个富有活力和创新力的产业生态系统。这意味着要吸引各类相关产业的企业入驻，促进产业间的协同发展，形成产业链的集聚效应。需要通过精心规划和布局，为企业提供良好的发展环境，包括完善的基础设施、优质的服务配套以及丰富的创新资源等。

在为各类型委托方提供代建服务的过程中，赢城凭借自身丰富的资源，构建了完善的产业链生态，实现了产业价值的倍增效应。以此为基础，赢城在为商办或产业园项目提供代建服务时，能够提供投资咨询、开发建设、招商服务、运营管理和投资并购等不同阶段的服务。

代建在这个模式中依然发挥着重要作用。专业的代建团队能够确保产业园的建设质量和进度，按照规划要求高效地完成项目建设。赢城凭借丰富的经验和专业知识，对建筑设计、施工管理、成本控制等方面进行严格把控，为产业园的成功建设奠定坚实基础。此外，赢城产城研究院构建“产网融城人”顶层设计体系，制定区域与园区长远发展规划和战略，实现区域经济协同发展。

而融资则是该模式的关键环节之一。产业园的建设通常需要大量的资金投入，对于很多企业和地方政府来说，资金压力是一个巨大的挑战。通过引入融资渠道，可以为产业园的建设提供充足的资金保障。而赢城资本用资本的力量赋能产业加速发展，以资本链促进创新链，通过创新链拉动产业链发展，实现多赢。

在产业生态打造+代建+融资模式下，各方合作的优势得以充分发挥。地方政府可以借助这种模式推动产业升级和经济发展，实现区域经济的可持续增长。企业可以获得更好的发展平台和资源支持，提升自身的竞争力。金融机构则可以通过参与产业园项目，拓展业务领域，实现资金的有效配置。

总之，产业生态打造+代建+融资模式为产业园代建领域带来了新的发展机遇和挑战。它将产业发展、建设管理和金融支持有机结合，为打造高质量的产业园提供了有力的保障。

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