在商业模式变化的过程中以及整个行业处在改革创新的关键点上，园区运营服务就是其中最核心的一个“奇兵”撒手锏，具有远见的企业都在将其提升到战略高度进行积极探索，而一旦谁率先打破固有桎梏，摸索出来成熟模式，练成园区运营“无招胜有招”的独孤九剑，谁就拥有了降维打击的绝世能力。

经过观察与研究，我们认为目前产业地产领域运营服务主要分为以下四个发展方向。

单点的垄断化也就是类似于每一个环节的特许经营，依靠政府的授权，获得某种极为稀缺且垄断式的业务，从中获取收益，这一块儿像上海临港集团、普洛斯和无锡新加坡工业园与园区租售形成“同心圆式双轮驱动”的供用电服务业务都做得非常出色；

比如有一些园区运营商专门投资智慧园区管理软件、广域物联网、供应链服务等准独角兽企业，再与这些被投企业形成战略协同，一起去做更多第三方的园区运营服务，这种与自身业务强关联协同化的投资+运营也是一种思路；

靠园区规模扩大和网络的铺开，以平台流量来赢得更多的可能性，使哪怕比较简单的运营服务也能靠规模效应取胜，主要盯准园区内“人”的生意，这一块儿二级园区全国规模化之王联东正在尝试；

纵向的链条化也就是深扎某几个产业的链条上，通过专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务（产业公共服务平台）获得价值。

就目前而言，前三个方向已经有一定盈利模式的雏形和成熟范本，但第四个方向现在来看仅在政府主导的大片区和开发区内能够奏效，尚未有非常成熟的市场化运作体系，即短期不计成本，长期算区域经济的总账，而非市场化、公司化投入产出的财务账，比如张江高科技园区的生物医药和集成电路，以及苏州的生物医药“1号产业”战略、武汉光谷生物城的生物医药产业扶持体系和新加坡纬壹科技城的生命科学园启奥城（Biopolis）等，很难在盈利模式的框架中体现。

对所有园区来说，招商无疑是第一大重头戏，无论是产业投资引导招商，还是产业链增链补链，校企合作花样百出，无疑都还不够满足当下产业集聚的发展目标。

赢城结合十几年来从事园区规划、招商、运营等工作经验和教训，在前几期的招商系列文章里面，《园区招商十三计，从产业高度、区域发展规划看园区运营》这篇干货，我们从产业高度和区域发展规划层面，总结了园区招商的13计，大家感兴趣可以点击进行阅读，在这里我们就不重复叙说了。

以下我们将重点说说，不同区域的园区如何投出一个高端的产业体系，创新财政资金使用、引导新兴产业发展、撬动社会资本投入，带动当地经济，布局周边配套，让适合的产业真正落地？

赢城在产业地产这一领域，已经积累了非常丰富的经验，以赢城操盘的项目——元昇数谷为例，赢城从项目报建阶段，围绕差异化定位与前置策划服务，为元昇数谷从产业园区同质化的竞争中脱颖而出，创造了先决条件。遵循“先造核，再造势，后招商”整体操盘思路，立足工业互联网服务型园区的体系建设，让元昇数谷从招商到选商，成为行业的标杆项目。

在实施成效层面，元昇数谷项目自2020年起，根据赢城的前策规划，建设共8栋载体（其中1栋高层，5栋独栋，2栋配套用房），配套建设有工业互联网创新中心、会议中心、路演中心、企业展厅、运营服务中心等

园区工业互联网创新中心，由赢城规划和运营，现以和华为云、航天云网、腾讯云、广东盘古、软通动力等优秀代表企业合作，进行工业互联网解决方案的展示。

赢城为园区组建了11人专业的运营管理团队，其中本科学历5人，大专以上学历8人，拥有孵化器专业培训证书6 人。前期通过企业走访服务，建立常态化的企业上门走访制度，园区能够全面了解企业数字化转型发展最新需求，存在问题及资源请求，主动输出服务及资源，区别产业园与传统物业租赁的本质区别。

在赢城定位策划报告思路的指导下，赢城立足深莞，辐射全国，先后服务近百个产业园区。以自身方法论为核心，通过对区域内经济发展态势与产业结构深入研究，分析产业发展现状及趋势，剖析目标产业链条运行规律，结合项目内外部资源，明确发展定位与目标、发展重点、发展路径以及空间布局，集聚产业要素资源，构建更具竞争力的产业发展体系。

《工业互联网园区招商、规划、运营解决方案》的可复制可推广性：

（1）前策→定位→规划→营销→招商→运营”园区全程服务

（2）“产网融城人”的思维打造一体化运营服务体系

（3）结合了各类园区、企业的实际需求，多个服务模块已经在各类科技园区、城市、省份推广研发，并形成良好的应用示范。当前服务园区包括深圳、东莞、广州，惠州、郑州、西安等城市。

另一个层面，同样也要做好入驻企业的资质提升相关政策服务，让园区和企业同发展，共成长。当园区企业发展越来越好，产业园自然也与有荣焉。

行业新秩序之下，重资产拓展降速、国有园区“托管运营”需求增长，轻资产运营迎来了新的历史机遇期。随着公募REITs通道打通，轻资产运营也将不止是赚二房东的钱，更有机会参与到资产升值的分红当中。

那么，轻资产运营模式有哪些？轻资产企业的方向在哪？如何如何通过数字化提高轻资产运营效率？

在我们前几期的文章中，《赢城视点 | 产业园轻资产运营变革》这篇文章我们详细讲解了轻资产运营的5种模式以及轻资产运营的5大关键环节，这里我们重点来讲讲如何如何通过数字化提高轻资产运营效率？以下我们重点来看看“轻资产”运营“专精特新”四步法。

1、赛道“专”注

园区的本质是产业与“空间+服务”的聚合体，随着园区数字化、产业图谱等基于大数据的智能化园区应用普及，以前由园区提供给企业的综合性服务，现在基本都可以通过线上平台解决。同时随着越来越多的头部企业、行业平台进入园区建设，空间规划范畴的概念将会被一个个产业功能清晰、专业细分、特色鲜明的专业园区所充实。园区管理者亟待重新定位其角色，差异化度低的园区运营机构也将让位于专业服务机构。“赛道专业化”将是园区“轻资产”运营商的必然选择。

2、产品“精”营

与“重资产”园区相比，园区“轻资产”运营商的核心能力是精细化产品力和运营力。产品力可进一步细分为产品收益、运营效率、资本经营三个维度，运营又分为合作开发、品牌化输出、产业平台、投资孵化、资产证券化五种具体方式。5种运营方式、3种价值工具，两者组合就产生15种具体的产品路线。

▲轻资产产品模型

园区运营商的产品“精”营就是要围绕这15种产品路线精心打磨产品丰富自己的利润区，通过精细化运营提升资产效率，实现业绩突飞猛进。

3、“特”长领域

下一个10年，产业园区无论在空间还是企业级服务上会极大丰富，很容易通过社会化供给获得。这意味着园区“轻资产”运营商必须拥有自己最强特长，比如细分行业、科创服务、资本金融、智装、企业级服务、人力资本、IP孵化、空间设计等独门绝技，以支撑运营商在一个最精准/专业的细分市场做下去，否则只能被逐渐淘汰。

以微医集团为例，用九年搭建起连接2700多家重点医院、28万名医生，覆盖“全科+专科、线上+线下”的医疗健康服务体系，凭借此项“特长”，从打造第一个互联网健康医疗小镇，到杭州华佗小镇，再到济南扁鹊城，微医已经成为新型医疗产业园区轻资产运营商。

4、创“新”迭代

产业园的未来是数字化、绿色智慧、生态共聚，构建“数字孪生+智慧园区平台+产业生态圈”是园区发展的必然趋势。“轻资产”运营的逻辑彻底改变，至少会在五个层面进行创新迭代。

其一，三维空间层面，通过数字园与实体园、产业园与城市、产业与互联网的两两融合，以孪生空间运营推动产业园开发模式创新。其二，产业生态层面，积聚产业链、要素链、供应链、价值链和创新链，以五链融合运营带动园区发展模式创新。其三，智慧园区层面，通过BIM、CIM、5G、A-IOT等先进技术的应用，驱动管理模式创新。其四，共同体层面，建设、投孵、运营三者等互为补充，以共生经济拉动运营模式创新。其五，机制层面，以NFT数字资产，打通轻重资产双向循环，实现商业模式创新。

特色主题园区不仅符合地方政府专精特新的产业发展诉求，也适合打造产业运营体系。一方面，相比于综合性园区，产业主体明确、上下游产业齐整、企业粘性更强的主题园区更符合专精特新发展思路下的政府诉求。通过特色园区真正的为地方政府培育、打造一个完整的产业生态，真正的达到为一个区域赋能的效果。另一方面，对于产业地产运营商而言，通过特色主题园区的成功打造不仅仅为企业提供了一个成功案例，也在特定领域培养了一支专业化能力、产业认知能力极强的项目团队，这可是未来将产业发展能力、项目成功经验异地复制的核心。

与传统意义上的劳动密集型产业园区不同的是，特色主题园区发展将更多依靠大量的资本和资源的力量来支撑。因此特色主题园区想要有效地创造聚集力、通过共享资源，克服外部负效应，带动关联产业发展，创新运营模式必将是关键——轻资产运用模式。

1、产业增值服务输出模式

现代产业园区的发展，不但要“读懂”企业，而且还要主动服务企业。产业增值服务输出是指园区运营商通过搭建各类产业增值服务平台为园区内的企业提供各类服务获取收益，将园区和园区企业进行利益捆绑，实现园区与企业共同成长。该模式通过配套打造更好的促进产业发展，提升园区企业实力，带动招商发展。

2、投资孵化模式

产业园投资孵化模式是指在所运营园区的企业内进行产业投资，通过产业孵化与投资，运营商通过股权分红等获得收益，但是该模式对产业园区企业的专业性，对政府资源，金融资源的整合能力要求很高，操作难度极高。

3、运营品牌输出模式

国内已经形成一批优秀的品牌产业运营商，采用运营品牌输出模式可以运营多年积累的品牌影响力，实现较小资本和低风险的方式进行产业园区规模化产业化布局，与现有园区进行协同发展作用，也为运营品牌进行商誉变现。

4、合作运营模式

产业地产从住宅，厂房，仓储等形态，向以产业为中心转化，提供办公，商业居住等多功能产业综合体。地产开发商有钱，但是没有产业导入，很难拿地，运营商有产业导入，但是没有资金开发，在资金需求量高的背景下，实现“产业运营商+地产开发商”组建联合，共同出资，各取所需。

总而言之，产业园区的开发是一个长期的过程，而且期间不是一帆风顺的，中间有很多曲折，因为整个园区开发、运营、服务的系统太复杂。但是，产业园区建设的目标和方向要坚定不动摇，要坚信不忘初心，方得始终。